예약 아파트 살 돈이면, 상가주택에 투자하라(2022)(개정판) 이언이노랩/Andy Kim

정부의 부동산 규제와 세금 중과가 아파트에 집중되다 보니, 아파트를 자주 사고 팔아서, 여러 채를 보유해서 부자가 되는 시대는 사실상 끝나가는 상황입니다. 부동산 투자도 이제는 처음 매입해서, 보유하는 동안 부담해야 할 각종 세금과 유지 비용에 양도세까지 다 내고 나서 실질적으로 손에 쥘 수 있는 세후 실질수익률에 대해 先공부, 後투자가 필요합니다. 다주택자와 2년 미만 단기 매매에 대해, 취득, 보유, 양도 전 단계에 걸쳐 징벌적 과세가 2022년 1월부터 본격화되니까요. 보유하는 동안에는 재산세, 종부세, 임대 소득세, 그리고 경우에 따라서는 임대 수입보다 많이 부과될 수 있는 지역건강보험료, 연금보험료가 부과됨은 물론, 해당 부동산을 양도할 때는, 해당 물건의 소유주 개인이 아니라 한 세대에 속한 모든 세대원이 단 1%라도 보유한 주택수를 모두 합하여 다주택자 중과세가 되므로, 주택은 이제 단 한 채만 보유해서 자산을 불려갈 고민이 필요한 거지요. 상가주택은 요건만 갖추면 해당 건물에 몇 개의 주택이 포함돼 있어도 단 한 채만 있는 것으로 세법상 인정받아, 1주택자가 누릴 수 있는 모든 세제상 혜택을 다 누릴 수 있는 희한한 부동산입니다. 해당 건물에서 주택이 차지하는 층수가 3개층이내 이면서, 주택 부분의 총 면적의 합이 660 제곱미터 이내라면 이 안에 주택이 몇 개가 들어가 있든 단 한 채의 주택으로 간주되는 거지요. 상가주택이 아파트 보다 나은 투자처인 이유는 적어도 다음의 6가지를 들 수 있겠습니다.

다만, 상가 주택을 포함한 미니 빌딩 투자는 아파트와 다르게 아무 준비 없이 투자해서는, 수익을 내기는커녕 큰 낭패를 볼 수도 있으니 주의가 필요합니다. 같은 골목 길에 나란히 붙은 비슷한 건물도, 누구는 일년 내내 공실인데, 왜 옆 건물만 잘 될까요? 같은 골목 입지에 들어선 건물 하나 하나가 고유한 평형과 디자인, 임차인으로 구성이 돼 있으며, 바로 옆 건물이라도 건물의 평당 매매 가치나 임대 수익도 생각보다 차이가 많이 벌어집니다. 게다가 상가 주택은 아파트처럼 아무 때나 팔고 싶다고 바로 매매가 쉽지도 않을 뿐더러, 임차인과 갈등시 초보 건물주가 감내해야 할 스트레스도 이만저만한 게 아닙니다. 결론적으로 상가 주택 투자는 아파트처럼 아무나 산다고 덩달아 잘되는 부동산이 아니라, 매입 전부터 미리 구상하고 치밀하게 계획하여 잘되는 부동산이 될 수 밖에 없게끔 내가 만들어가야 한다는 점이 결정적 차이라 하겠습니다.

아무튼 투기가 아닌 장기 투자처로, 특히 상가주택은 아파트에 비해 위와 같은 6가지의 세제상 잇점이 있습니다. 리스크가 있는 만큼 보상도 따르는 법이지요. 요즘 짓는 상가주택들은 박공 지붕의 높은 천장, 넓직한 야외 테라스에서 즐길 수 있는 바베큐와 옥상정원, 간이 수영장 등을 사용할 수 있어, 아파트처럼 천편일률적인 직사각형 박스에 갖혀 위아래 층간 소음으로 서로 고통받을 일이 없다는 점 만으로도 거주의 만족도도 높다고 하겠습니다. 상가 주택의 옥탑은 이제 나만의 옥상 정원을 갖춘 펜트 하우스로 거듭나고 있으며, 한국 부동산 시장과 여러 면에서 많이 비교되는 대만의 경우만 보더라도, 조망권만이 아니라 옥상 마당권을 가진 주택에 대해 현저한 프리미엄이 형성되고 있음을 알 수 있습니다. 다양한 실전 투자 사례들과 주택 절세 노하우 등 보다 자세한 사항은 이언이노랩에서 출간한 “아파트 살 돈이면, 상가주택에 투자하라” 2022년 개정판을 참고하시기 바랍니다. 이 책의 공저자인 장성수 회계/세무/공인중개사는 지난 20여년간의 풍부한 세무 실전 노하우를 바탕으로, 이제는 아파트가 아니라 상가주택에 주목해야 할 때임을 일목요연한 표와 요점 정리로 풀어드립니다