법률출판사 주택상가임대차보호법 분쟁실무 김동근

제1편 임대차 서론

제1장 임대차의 의의 및 성질 28
1. 의 의 28
2. 강행규정성 28
3. 부동산임차권의 물권화 29
4. 일시사용을 위한 임대차의 특례 29

제2장 임대차의 효력 30
제1절 임대차의 존속기간 30
1. 존속기간의 약정이 있는 경우 30
2. 존속기간의 약정이 없는 경우 31
3. 임대차의 갱신 31
제2절 임대인의 의무 33
1. 목적물인도의무 및 방해제거의무 33
2. 수선의무 33
3. 담보책임 35
4. 보호의무 35
제3절 임차인의 권리 36
1. 임차물의 사용수익권 36
2. 임차권의 대항력 36
3. 비용상환청구권 41
4. 건물 기타 공작물 임차인의 부속물매수청구권 42
5. 토지임차인의 지상물매수청구권 44
제4절 임차인의 의무 52
1. 차임지급의무 52
2. 임차물보관의무와 통지의무 56
3. 임차목적물 수선에 대한 인용의무 58
제5절 임차권의 양도와 전대 59
1. 양도와 전대의 비교 59
2. 적법한 임차권양도의 법률관계 61
3. 무단양도의 법률관계 61
4. 적법한 전대차의 법률관계 63
5. 무단전대의 법률관계(무단양도와 기본적으로 동일) 65

제3장 임대차의 종료 67
1. 임대차의 종료 원인 67
2. 임대차계약의 해지 방법 69
3. 임대차 종료의 효과 69

제4장 임대차 보증금 74
1. 개 설 74
2. 보증금의 반환 75
3. 부동산소유권의 이전과 보증금반환청구권의 승계 76

제2편 주택임대차보호법

제1장 서설 80
제2장 주택임대차보호법의 적용범위 82
제1절 개요 82
제2절 적용계약 83
1. 개 요 83
2. 임대차계약 84
제3절 주거용 건물 90
1. 주거용 건물 여부의 판단 기준 90

제3장 대항력 95
제1절 서설 95
제2절 대항력의 성립요건 95
1. 개 요 95
2. 주택의 인도 96
3. 주민등록 98
4. 공부상 주소 표시와 주민등록의 불일치 101
제3절 대항력의 발생시기 108
1. 개 요 108
2. ‘다음날’의 의미 108
3. 주민등록의 시기 109
4. 주민등록의 정정과 대항력의 발생시기 109
제4절 대항력의 존속요건 113
1. 개 요 113
2. 점유의 계속 113
3. 주민등록의 존속 113
제5절 대항력의 내용 115
1. 개 요 115
2. 대항력 발생 이후의 신 소유자에 대한 대항력의 내용 116
3. 종전 임대인의 지위 117
제6절 대항력이 미치는 인적 범위 121
1. 개 요 121
2. 양수인 - 유형별 고찰 121
3. 부동산양도계약 해제로 소유권을 회복한 종전 소유자 143
4. 용익물권 또는 다른 임차권 취득자 144
5. 명의신탁의 경우 144

제4장 보증금의 우선변제권 146
제1절 서설 146
제2절 우선변제권의 요건 146
1. 개 요 146
2. 임차주택의 인도와 주민등록 147
3. 확정일자 147
4. 임차주택이 경매 또는 체납처분에 의하여 매각되었을 것 153
5. 배당요구 또는 우선권행사의 신고를 하였을 것 154
제3절 우선변제권의 행사 기준시기 159
1. 우선변제권의 배당순위 159
2. 다른 권리와의 순위비교 시 기준일 159
3. 확정일자를 갖춘 임차인들이 소액임차인의 지위를 겸한 경우 161
4. 임대차계약이 갱신된 경우 및 보증금을 인상한 경우의 순위기산일 161
5. 다세대주택(공동주택)에 대한 임대차계약서상 동 · 호수 표시가 누락된 경우 161
제4절 우선변제권의 행사와 대항력 주장 163
1. 겸유 · 선택적 행사 · 순차 행사 가능 163
2. 갱신된 임대차와 우선변제권 행사 163
3. 결 론 163

제5장 최우선변제권 (소액보증금의 임차인) 165
제1절 서설 - 소액보증금의 범위 165
1. 소액임차인 165
2. 보증금 중 최우선변제금액 167
3. 소액임차인의 최우선변제금액 정리 - 보증금 중 일정액 보호 170
4. 주택임대차위원회 174
제2절 최우선변제권 행사의 요건 178
1. 주임법 제3조 제1항의 행사의 요건 178
2. 임차주택이 경매 또는 체납처분에 의하여 매각되었을 것 179
3. 배당요구 또는 우선권행사를 신고를 하였을 것 179
4. 주택의 인도 181
5. 임대차의 종료는 요건이 아님 181
제3절 최우선변제권과 매수인과의 관계 183
1. 매수인에게 대항할 수 없는 경우 183
2. 매수인에게 대항할 수 있는 경우 183
제4절 확정일자를 갖춘 소액임차인 184

제6장 임대차의 공시 187
제1절 임차권등기명령제도 187
1. 의의 및 목적 187
2. 요 건 188
3. 절차(제1항 내지 제3항) 190
4. 신청인 191
5. 피신청인 193
6. 임차권등기명령의 대상이 되는 주택의 범위 193
7. 항고와 이의 196
8. 효과(제5항) 197
9. 등기 후 전입한 소액임차인의 지위(제6항) 201
10. 등기된 임차권등기명령권자의 배당순위 201
11. 경매절차에서의 지위 201
제2절 민법에 의한 주택임대차등기 202

제7장 임대차 관련 기타 쟁점 204
제1절 존속기간 204
1. 임대차기간 204
2. 일시사용을 위한 임대차 208
제2절 계약의 갱신 208
1. 계약갱신요구기간 및 갱신기간 208
2. 계약갱신요구권행사 기회 및 갱신기간 209
3. 묵시적갱신의 경우 계약의 해지 213
4. 갱신거부 및 손해배상 사유 214
5. 4년 이상 임차인의 갱신요구권 221
6. 1년 계약 후 2년 거주의 가부 221
제3절 차임 등의 증감청구 222
1. 전월세 상한제 222
2. 차임등의 증감청구권 225
제4절 당사자지위의 승계 228
1. 서 설 228
2. 임대인지위의 승계 228
3. 임차인지위의 승계 229
제5절 임차주택에 관하여 경매가 진행되는 때 230
제6절 임차보증금의 월차임 전환(주임법 제7조의2) 231
제7절 주택임대차분쟁조정위원회 231
1. 규정의 신설 232
2. 주요내용 232
3. 조정위원회 구성 및 조정절차 등 233
4. 계약갱신 시 임대료 합의절충 실패시 임대료 정하는 방법 253
제8절 주택임대차와 일반임대차의 차이 254
제9절 전월세신고제 255

제3편 상가건물 임대차보호법

제1장 상가건물 임대차보호법의 목적 등 258
1. 목 적 258
2. 2015. 5. 13. 개정 258
3. 2018. 10. 16. 일부개정 259
4. 2020. 7. 31. 일부개정 260

제2장 적용범위 262
제1절 서설 262
제2절 적용범위 - 요건 265
1. 상가건물에 대한 임대차 266
2. 일정액의 보증금 269
3. 일정액의 보증금을 초과하는 경우 272
4. 기 타 275
5. 주택임대차보호법 및 상가건물임대차보호법의 적용범위의 상충 277

제3장 대항력 278
제1절 서설 278
제2절 대항력의 성립요건 278
1. 개 요 278
2. 상가건물의 인도 279
3. 사업자등록 280
제3절 대항력의 발생과 존속 287
1. 발생시기 287
2. 대항력의 내용과 범위 287
3. 대항력의 존속 288

제4장 보증금의 회수 290
제1절 서설 290
제2절 우선변제권 290
1. 서 설 290
2. 우선변제권 행사의 요건 290
제3절 소액보증금의 최우선변제권 294
1. 서 설 294
2. 우선변제를 받을 임차인의 범위 294
3. 우선변제를 받을 보증금의 범위 294
4. 개정별 정리 297
제4절 임차인의 경매신청 299
1. 소액사건심판법의 준용 299
2. 집행개시요건의 특례 299

제5장 임대차의 공시 300
제1절 임차권등기명령제도 300
1. 의 의 300
2. 요 건 300
3. 효 과 301
제2절 민법에 의한 임대차등기 303

제6장 임대차기간 304
1. 개 요 304
2. 법정갱신 307
3. 계약갱신요구권 307
4. 계약갱신요구 등에 관한 임시 특례 311

제7장 권리금 313
제1절 상가권리금의 규정 313
1. 상가권리금에 대한 보호대책 추진 이유 313
2. 피해규모 및 구체적 사례 313
3. 우리나라의 상가권리금 시장규모 314
4. 임대인에게 의무부과 등을 할 수 있는 근거 314
5. 권리금보호에 대한 외국 사례 315
6. 기대효과 316
제2절 권리금의 정의 등 316
1. 권리금 316
2. 권리금 계약 323
제3절 권리금 회수기회의 보호 328
1. 원 칙 328
2. 예 외 334
3. 위반시의 효과 338
4. 계약갱신요구권행사와 권리금의 관계 340
5. 신규임차인에게 기존 권리금보다 많은 권리금 요구가능성 340
6. 임대인의 영업변경권보호 가부 341
7. 임대인에 대한 권리금직접 지급 요구가능성 341
제4절 적용제외 341
1. 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우 341
2. 국유재산 또는 공유재산인 경우 344
3. 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」에 따른 전통시장 346
제5절 권리금회수 기타 347
1. 건물 경매시 권리금회수 347
2. 차임연체시 권리금 보호 347
3. 임대인이 신규임차인에 대한 권리금요구 가능성 348
4. 영업용 건물의 임대차에 수반하여 지급되는 권리금계약의 취소 348
제6절 표준권리금계약서 작성 등 349
1. 도입취지 349
2. · 상가건물임대차 표준계약서 · 의 주요 내용 349

제8장 상가건물 임대차 관련 기타 쟁점 355
1. 차임증감청구권 등 355
2. 월차임 전환 시 산정률 제한 360
3. 차임의 연체와 해지 363
4. 상가건물 임대차의 종료 364
5. 상가건물임대차분쟁조정위원회 369
6. 상가건물 임대차계약서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공 371

제9장 주택임대차보호법과의 비교(시행령 포함) 386

제4편 임대차 관련 분쟁 정리

제1장 개요 388

제2장 계약 388
제1절 서설 388
제2절 주택임대차계약 시 유의사항 389
1. 계약 시 준비사항 389
2. 임대차건물의 권리분석 389
3. 계약 시 확인사항 390
4. 계약 직전 확인사항 390
5. 계 약 390
6. 중도금 391
7. 잔금처리 391
8. 임대차 대항력 구비 조치 : 주택임대차보호법의 적용을 받기 위한 대항력 구비요건을 신속하게 준비할 것 391
제3절 임대차목적물에 따른 계약서 394
1. 동 산 394
2. 건 물 410
3. 토 지 418
4. 상 가 424
5. 기 타 437

제3장 내용증명 442
제1절 의의 442
제2절 작성방법 442
제3절 발송방법 443
제4절 사례별 예시 444
I. 계약 계속 중 444
1. 계약 계속 중 임차목적물의 수리 등 요구 444
2. 임대료 등 독촉 449
3. 차임증감청구 451
4. 전대 등 453
5. 계약내용의 변경 등 454
II. 계약의 종료 459
1. 계약종료의 통지 459
2. 계약종료에 따른 보증금반환청구 467
3. 부속물매수청구 등 475
4. 계약종료에 따른 임차목적물반환청구 477
5. 계약종료에 따른 원상회복청구 480

제4장 소송 482
제1절 서설 482
제2절 보전처분(가압류 또는 가처분) 482
I. 보전처분의 개념 482
II. 유형별 접수방법 및 유의사항 483
1. 부동산가압류신청서(민집법 제276조) 483
2. 채권가압류신청서(민집법 제276조) 498
3. 전세권처분금지 가처분신청서(민집법 제300조) 504
4. 부동산점유이전금지 가처분신청서 511
제3절 지급명령신청 또는 조정신청 521
I. 지급명령신청 521
1. 개 념 521
2. 관할법원 521
3. 불복방법 522
4. 지급명령과 집행(민사집행법 제58조) 522
5. 서 식 523
II. 조정신청 529
1. 개 념 529
2. 관할법원 530
3. 접수방법 530
4. 조정이의신청서 530
5. 서 식 531
제4절 임대차 관련 분쟁해결 536
제1항 서설 536
제2항 소장 - 유형별 분류 536
I. 임대차보증금반환청구의 소 536
1. 개 념 536
2. 청구취지, 청구원인 및 요건사실 537
3. 접수방법 538
4. 서 식 539
II. 건물명도청구의 소 576
1. 개 념 576
2. 청구취지, 청구원인 및 요건사실 576
3. 접수방법 577
4. 서 식 577
III. 권리금반환청구의 소 592
1. 개 념 592
2. 접수방법 592
3. 서 식 593
제3항 답변서 - 유형별 분류 601
I. 임대차보증금반환청구의 소에 대한 답변 601
1. 항변 등 601
2. 서 식 602
II. 건물명도청구의 소에 대한 답변 608
1. 항변 등 608
2. 서 식 608
III. 기타 청구에 대한 답변 645
1. 서 식 645
제4항 준비서면 661
1. 서 설 661
2. 서 식 661
제5절 제소전화해 669
1. 개 념 669
2. 제소전화해의 효력 669
· 3. 접수방법 670
4. 준재심 671
5. 서 식 672
제6절 임차권등기명령신청 679
1. 서 설 679
2. 접수방법 680
3. 말소절차 680
4. 서 식 681