채움과 사람들 상가 오피스텔 투자와 임대차 상식 Q&A 김동희

PART 1 Q&A로 풀어보는 상가와 오피스텔 실전투자 노하우!

001 부동산 투자, 어떻게 분석하고 투자해야 성공하나?
◈ 항상 실수요자 차원에서 생각하고 판단해라!
◈ 역세권 주변과 대중교통 등이 발달하는 지역을 공략해라!
◈ 교육여건과 생활편의시설, 우수한 상권 등이 수요를 부른다!
◈ 남들이 하지 못하는 부동산에 관심을 가져라!
◈ 부동산 시장은 정보수집에 전력을 기울여야 한다!
002 상가 투자 시 기본적으로 알고 있어야 할 내용은?
◈ 상가는 활성화될 때 그만한 수익성 있는 부동산은 없다!
◈ 아파트단지 내 상가투자에서 고려할 점은?
◈ 근린상가는 대로변이 좋다!
◈ 중심상권의 상가는 경기를 적게 타고 임대료 수준도 높은 편이다!
003 상가는 어떻게 투자해야 성공할 수 있나?
004 상가 입지와 상권분석은 어떻게 해야 하나?
◈ 입지와 상권의 정의
◈ 상권조사 분석은 어떻게 해야 하나?
005 상가 선임대 후분양상가가 안전할까? 위험성은?
◈ 분양회사가 선임차인을 입주 후 분양하는 이유는?
◈ 선임대 후 분양 시 임대 수익률 7%의 함정
◈ 선임대 후분양 상가 피해 줄이는 법은?
006 오피스텔은 상가와 투자 방법은 다르게 해야 한다!
◈ 주거용으로 사용하는 경우
◈ 업무용으로 사용하는 경우
007 오피스텔 투자에서 성공하려면 이렇게 투자해라!
◈ 오피스텔이 위치하고 있는 입지 여건
◈ 안정적인 임대수익을 보장 받을 수 있는 곳
◈ 오피스텔 투자물건을 선택하는 방법
◈ 오피스텔은 대형보다 소형이 유리하다!
◈ 주거용을 대체할 수 있는 중형과 대형 오피스텔을 찾아라!
008 상가건물 등은 일반건물과 집합건물이 있다
◈ 단지내 상가
◈ 근린상가
◈ 주상복합상가
◈ 오피스텔상가
◈ 오피스텔
◈ 상가주택
◈ 도시형 생활주택과 생활형 숙박시설의 장점과 단점
009 집합건물 상가의 구분소유권과 대지사용권은?
◈ 집합건물의 종류
◈ 집합건물 상가의 구분소유권이란?
◈ 집합건물 상가에서 전유부분이란?
◈ 집합건물에서 알고 있어야 할 용어정리
◈ 공동주택과 상가나 오피스텔 등의 집합건물에서 분양면적의 차이는?
◈ 집합건물의 대지사용권이란?
◈ 집합건물의 대지권은 전유부분과 분리처분이 불가하다!
◈ 구분소유자가 대지사용권이 없는 경우
010 아파트 등의 집합건물을 분양할 때 분양면적과 평형 계산은?
011 상가나 오피스텔 등을 분양할 때 계약면적과 평형 계산은?
◈ 집합건물 상가나 오피스텔을 분양할 때 계약면적은?
◈ 상가나 오피스텔 투자에서 전용율이 얼마나 중요한가?
012 상가투자에서 전용율만 높으면 무조건 좋을까?
◈ 전용율이 높으면 공용부분이 적어 상가 활성화가 어렵다!
◈ 상가 투자는 전용율보다 상권이 우수해야 성공한다!
◈ 아파트와 다세대주택, 상가건물에서 약식으로 평형 계산방법
◈ 전용면적이 같은데 왜 상가나 오피스텔이 아파트보다 좁을까?

PART 2 당신만 몰랐던 상가투자의 진실과 거짓!

013 구두계약을 하고 대항요건을 갖추면 대항력이 없다?
014계약을 하고 24시간 안에 계약을 해제할 수 있다?
015 계약금을 지급하지 않았다면 계약의 효력이 없는 걸까?
016 계약이행 전에는 해약금을 지급하고 언제든지 계약을 해제할 수 있다?
◈ 계약이행의 착수와 민법 제565조의 당사자 일방의 의미
◈ 계약이행 전에는 계약금을 해약금으로 지급하고 계약을 해제할 수 있다!
◈ 그럼 해약금과 위약금은 어떤 차이가 있나?
017 계약금 일부만 지급했다면 그 돈만 해약금으로 지급하면 된다?
018 가계약을 했을 때 가계약금은 돌려 받을 수 있다?
019 계약당사자는 언제든지 해약금을 지급하고 계약을 깰 수 있다?
020 계약이 이행되고 나서는 어떻게 계약을 해제할 수 있나?
021 계약금과 중도금 지급 후 대항요건을 갖춘 임차인은 대항력 있다?
022 실권약관이 있으면 계약해제 의사표시가 없어도 해제할 수 있다?
023 상가임차인의 대항요건과 대항력은 언제 발생하나?
024 사업자등록을 안한 임차인도 갱신요구가 가능한가?
025 사업자등록이 없으면 상임법으로 보호를 받을 수 없나?
026 상가 등이 화재로 계약을 이행하지 못해도 손해배상 책임이 있다?
◈ 이행불능 시 계약해제와 손해배상 책임은?
◈ 채무자 위험부담주의로 계약이 해제되면 손해배상 책임이 없다?
◈ 채권자 위험부담주의로 계약이 해제되면 손해배상 책임은?
027 계약도 부부 간에 일상가사대리권에 속한다?
028 계약을 이행하지 않으면 무조건 계약금을 떼인다?
◈ 계약서에 해약금 조항만 있고 위약금 조항이 없는 경우
◈ 약관법을 위반한 계약이라면 무효가 된다
029 집을 팔면 임차보증금 반환채권은 매수인에게 이전되고 소멸된다?
030 상가건물 매수 후 누수 등의 하자를 알았다면 매도인의 하자담보 책임은?
◈ 매도인의 하자담보 책임
◈ 매도인의 하자담보 책임의 질의응답
031 임대차계약 후 임대인의 체납세액을 임차인이 어떻게 확인하면 되나?
032 부모와 자식 간에 계약해도 주임법으로 보호받을 수 없다?
033 여관 장기투숙자의 경우 주택임대차보호법 적용 여부
◈ 주택임대차보호법 적용 여부에 대한 질의 응답
◈ 주임법으로 보호 받을 수 있나? 에 대한 판단 여부
034 계약해제 시에 채권자와 채무자가 현명하게 대처하는 방법
◈ 채권자(계약위반 상대방)의 현명한 대처 방법
◈ 채무자(계약위반 당사자)의 현명한 대처 방법

PART 3 아는 만큼 보호받는 상가 임대차 Q&A 60사례

035 상가건물임대차보호법의 적용대상 건물과 임차인은?
〈Q&A〉 상가건물임대차보호법으로 보호받는 건물은?
〈Q&A〉 임차인이 상임법으로 보호받으려면 어떻게 해야 하나?
036 상가임차인의 대항력은 언제 어떻게 발생하나?
〈Q&A〉 상가임차인은 대항요건을 갖추고 있어야 대항력 있다?
〈Q&A〉 일반거래로 소유자가 바뀌면 임차인의 대항력은?
〈Q&A〉 상가에서 어떻게 사업자등록을 해야 대항력이 발생하나?
〈Q&A〉 경매나 공매로 소유자가 바뀌는 경우 대항력이 있을까?
〈Q&A〉 근저당권이 설정되고 임차인이 대항요건을 갖춘 경우 대항력이 없는 건가?
〈Q&A〉 건물과 대지에서 말소기준권리가 다를 때 임차인의 대항력 유무의 판단은?
〈Q&A〉 상가나 주택에서 전소유자가 임차인의 지위를 얻었다면 대항력은?
〈Q&A〉 신탁 등기된 상가 등에서 임차인이 대항력을 갖는 경우
037 상가임차인이 최우선변제금을 받으려면 어떻게 해야 하나?
038 현행법상 소액임차인이면 누구나 최우선변제금을 받을 수 있나?
039 확정일자부 우선변제권은 어떠한 요건을 갖추고 있어야 하나?
040 상가임차인이 대항요건과 확정일자를 받았다면 그 효력은 언제 발생하나?
041 상임법의 적용을 받는 임차인의 최단 계약기간은?
042 상가임차인의 계약갱신요구권과 임대인의 계약갱신 거절권은?
〈Q&A〉 상가임차인의 계약갱신요구권은 어떻게 행사하나?
〈Q&A〉 계약갱신요구권 10년을 행사하지 못하는 임차인도 있다?
043 상임법상 환산보증금 범위 내 임차인과 초과하는 임차인의 차이점은?
〈Q&A〉 상임법상 환산보증금 범위 내의 임차인은?
〈Q&A〉 상임법상 환산보증금을 초과하는 임차인은?
044 월세에 대한 부가가치세액이 상임법상 환산보증금에 포함되는지?
045 임차권등기와 임대차등기는 어떻게 다른가?
〈Q&A〉 임차권등기명령에 의한 임차권등기는?
〈Q&A〉 민법 제621조의 임대차등기는 어떻게 하면 되나?
046 임차권의 양도나 전대차는 임대인 동의가 있어야 할까?
〈Q&A〉 임차권의 양도는 임대인의 동의가 있어야 대항력 있다?
〈Q&A〉 임차권의 전대차는 임대인의 동의가 있어야 대항력 있다?
047 차임 등의 증감청구와 월차임 전환 시 산정률
〈Q&A〉 차임 등 증액청구의 기준 등(상임법 제11조)
〈Q&A〉 월차임 전환 시 산정률(상임법 제12조)
048 임차인의 권리금회수 기회 보호와 손해배상청구권은?
049 계약갱신요구권 10년을 초과해도 권리금회수 기회를 보호받을 수 있다?
050 2018년 10월 16일 상가건물임대차보호법 개정 내용
051 경매에서 환산보증금을 초과한 임차인은 어떻게 되나?
052 특별법으로 보호받지 못하는 민법상의 일반임차인은?
〈Q&A〉 일반 거래로 소유자가 변경되면 대항력이 없다
〈Q&A〉 임차부동산이 경매로 매각되면 대항력과 우선변제권도 없다
〈Q&A〉 일반임차인이 대항력을 갖게 되는 경우는 없을까?
053 환산보증금 범위 내와 초과하는 임차인 상담사례 모음
〈Q&A〉 상임법 제3조에 의한 대항력은?
〈Q&A〉 확정일자 부여 및 임대차 정보의 제공 등
〈Q&A〉 경매나 공매에서 임차인의 우선변제권은?
〈Q&A〉 임차권등기명령에 의한 임차권등기 신청 가능 여부
〈Q&A〉 경매에 의한 임차권의 소멸에 대한 판단(상임법 제8조)?
〈Q&A〉 임대차 기간 보호(상임법 제9조)
〈Q&A〉 상가임차인의 계약갱신 요구(상임법 제10조)
〈Q&A〉 묵시적 갱신(상임법 제10조 4항)
〈Q&A〉 권리금회수 기회보호(상임법 제10조의4)
〈Q&A〉 차임의 연체와 해지(상임법 제10조의8)
〈Q&A〉 차임 등의 증감청구권(상임법 제11조)
〈Q&A〉 월차임 전환 시 산정률의 제한(상임법 제12조)
〈Q&A〉 전대차관계에 대한 적용 등(상임법 제13조)
054 임대차 계약기간 연장 방법 3가지와 계약해지 3가지
〈Q&A〉 합의로 종전계약대로 재계약, 또는 계약내용을 변경해서 갱신하는 경우
〈Q&A〉 묵시적으로 계약을 갱신해서 계약기간을 연장하는 경우
〈Q&A〉 주택임차인의 계약갱신요구권으로 계약기간이 연장되는 경우
〈Q&A〉 상가임차인이 계약갱신요구권으로 계약기간을 연장하는 방법
055 상가임차인의 권리분석과 배당은 어떻게 하면 되나?
〈Q&A〉 환산보증금을 초과하는 임차인은 대항력만 있고, 우선변제권은 없다!
〈Q&A〉 환산보증금의 범위 내의 임차인도 유의할 점이 많다!
〈Q&A〉 환산보증금 범위 내의 임차인과 초과하는 임차인에 대한 권리분석
056 서울시 상가건물의 임차인과 다른 채권자 간의 배당사례
〈Q&A〉 서울시 문래동 상가건물 임차인 조사 및 권리신고 내역
〈Q&A〉 등기부상의 권리와 부동산상의 권리를 분석해 보자!
〈Q&A〉 배당 순서와 금액은 다음과 같이 계산하면 된다
057 인천광역시 상가건물 임차인과 다른 채권자 간의 배당사례
〈Q&A〉 인천시 작전동 상가건물 임차인 조사 및 권리신고 내역
〈Q&A〉 등기부상 권리와 부동산상의 권리를 분석해 보자!
〈Q&A〉 배당표를 작성해 보면 더 쉽게 이해할 수 있다
058 상임법 개정 전·후, 환산보증금 범위 내와 초과 시 임차인의 권리 핵심정리

PART 4 상가나 오피스텔 임대차 Q&A 실전상담 121사례

059 임대인이 구두 합의를 부정하고, 임대료 증액을 요구한다면?
060 임대차 기간을 1년으로 약정할 때 임대차 만료일은?
061 계약이 2022년 9월 30일에 만료되는 경우, 언제까지 계약갱신 요구권을 행사할 수 있나요?
062 계약 이행 전, 계약기간 중에 계약을 깰 수 있을까?
〈Q&A〉 계약 만기 전인데 계약을 해지하고 싶다면 어떻게?
〈Q&A〉 계약을 깰 때 해약금은 보증금의 10%인가?
〈Q&A〉 가계약금을 돌려받을 수 있을까?
〈Q&A〉 상가건물을 계약하고 24시간 내에는 해약할 수 있을까?
063 임차인의 전기승압 공사비용은 누가 부담해야 하나?
064 사업자등록만 하고, 건물을 인도받지 않아도 대항력 있다?
065 공부와 다른 현관에 표시된 501호로 사업자등록을 하면 대항력은?
066 임대인이 신규 임차인의 특정 업종을 거부할 수 있을까?
067 1년 계약하고, 묵시적 갱신이 되면 2년을 주장할 수 있다?
068 환산보증금 범위 내, 또는 초과하는 경우에 묵시적 갱신이 되었다면?
〈Q&A〉 묵시적 갱신 중 계약 해지할 때, 신규 임차인을 주선해야 할까?
〈Q&A〉 묵시적 갱신 중에 임대인이 일방적으로 해지할 수 있다?
069 소유자가 바뀌면 대항력을 주장하지 않고 계약을 해지할 수 있다?
070 상가건물이 매매될 때 임차인은 계약을 해지할 수 있을까?
071 공동소유건물에서 과반수 이상과 계약하면 전세금 안전하다?
〈Q&A〉 공유물에서 과반이란 어떠한 경우를 말하는 것일까?
〈Q&A〉 과반수 이상과 계약하면 임차보증금은 안전하게 보호받나?
072 임대차가 종료되었는데 보증금을 돌려주지 않고 있다!
073 임차인이 만기가 되어도 안 나가는데, 짐을 들어내도 되나?
074 전세금을 법원에 공탁하지 않고 명도소송을 진행해야 한다?
075 임차인도 건물에서 거주하면서 경매를 신청할 수 있다?
076 건물소유자가 바뀌면 계약서를 다시 써야 한다?
077 상가건물을 팔면 임차보증금 반환채권은 매수인에게 이전되고 소멸된다?
078 전차인도 “상가건물 임대차보호법”을 적용받을 수 있을까?
079 외국인도 상가건물에 전세권 설정할 수 있을까?
080 부인으로 임차인 명의변경 시 주의할 점은?
081 어린이집도 “상가건물 임대차보호법”을 적용받을 수 있다?
082 계약을 승계한 임대인은 계약기간 전세금과 월세를 올리지 못한다?
〈Q&A〉 대항력은 어떤 권리인가?
〈Q&A〉 주택이나 상가, 토지에서 대항력 있는 임차인은?
〈Q&A〉 계약을 승계한 임대인은 전세금과 월세를 올릴 수 있을까?
083 바뀐 임대인이 임대료를 터무니없이 올려달라고 할 때?
084 계약기간 중에는 계약을 해지할 수 없다?
〈Q&A〉 차임을 2기 이상 연체 시 최고 없이 계약을 해지할 수 있다
〈Q&A〉 임차인이 차임을 2기 또는 3기 이상 연체할 때 기준시점은?
〈Q&A〉 임대인의 동의 없이 임차권을 양도나 전대, 용도를 변경한 경우
〈Q&A〉 상가임차인이 월세 2개월만 연체하면 계약은 자동 해지된다?
〈Q&A〉 연속하지 않은 차임 연체에도 임대인이 계약을 해지할 수 있는지?
〈Q&A〉 보증금반환채권을 양도한 경우 밀린 월세를 공제할 수 있는지?
085 3기 이상 차임 연체 중에도 묵시적 갱신이 인정될까?
〈Q&A〉 주택임차인이 차임 연체 중에 묵시적 갱신이 가능할까?
〈Q&A〉 상가임차인이 차임 연체 중에 묵시적 갱신이 가능할까?
〈Q&A〉 3기 이상 차임 연체한 사실, 3기 이상 차임 연체 중에 있는 경우
086 학원 양도할 때, 임대인 동의가 없으면 대항력이 없을까?
087 안전진단 D등급일 때, 임차인을 내보낼 수 있을까?
088 원인불명의 화재로 임차물이 소실되어도 임차인은 손해배상 책임이 있다?
〈Q&A〉 임차인에게 손해배상책임이 있는 경우와 없는 경우
〈Q&A〉 건물소유자인 임대인에게 손해배상책임이 있는 경우
089 집중호우로 인한 침수, 임대인에게 배상요구 가능한지?
090 건물주는 권리금을 받지 못하는 것으로 오해하고 있다
〈Q&A〉 건물주가 임차인에게 직접 권리금을 받을 수 없을까?
〈Q&A〉 건물주는 임차인에게 받은 권리금을 반환하지 않아도 된다?
〈Q&A〉 건물주가 임차인에게 권리금을 반환해야 하는 사례는?
091 임차인은 권리금회수 기회로 보호받을 수 있을까?
〈Q&A〉 건물주가 만기 해지하는 임차인의 시설물을 인수하겠다면?
〈Q&A〉 권리금 계약서에 해제 조항이 없으면 계약금을 돌려받지 못할까?
〈Q&A〉 임대인이 고액의 임대료를 제시해서 권리금을 받지 못했다면 권리금은?
〈Q&A〉 임대인이 직접 사용한다고 하면서 권리금 회수를 방해할 때?
〈Q&A〉 전차인도 권리금 회수 기회를 보호받을 수 있을까?
〈Q&A〉 계약서 작성할 때 “권리금 포기” 약정이 유효할까?
092 연체 차임을 모두 상환했다면 권리금을 보호받을 수 있을까?
〈Q&A〉 밀린 월세를 다 갚았는데도 왜 권리금 보호를 못 받을까?
〈Q&A〉 밀린 월세를 다 지급해도 임대인은 권리금 배상 책임이 없다?
093 상가가 경매로 넘어가도 권리금회수 기회로 보호받을 수 있을까?
094 상가에서 10년이 지나면 권리금의 회수 기회가 상실된다?
〈Q&A〉 주무부서인 법무부의 유권해석
〈Q&A〉 5년을 초과해도 권리금회수 기회를 보호해야 한다는 판결
〈Q&A〉 계약갱신요구권 10년을 초과해도 권리금회수 기회로 보호받는다!
095 임대인은 임차인이 주선한 신규임차인과 계약을 해야 하나?
〈Q&A〉 임대차기간이 많이 남아서, 신규임차인을 주선했다면 계약해야 하나?
〈Q&A〉 임차인이 주선한 신규임차인과 계약을 해야 하나?
096 10년 만기 후 주인이 들어온다면 권리금 보호를 못 받을까?
097 임차인이 임대인에게 권리금을 돌려달라고 요구할 수 있을까?
098 묵시적 갱신 중 계약을 해지하면 권리금을 보호받을 수 있을까?
099 임차인에게 미리 알렸는데, 임차인 권리금을 보상해야 하나?
100 상가권리금은 세금 신고를 하지 않아도 되나?
101 재계약하면 다시 10년을 보장받을 수 있을까?
102 임차건물이 경매될 때 계약서를 분실했다면 배당요구를 할 수 없다?
103 임대인이 개인회생, 파산신청하면 보증금을 떼인다?
〈Q&A〉 임대인이 개인회생 신청하면 보증금을 떼이게 되나?
〈Q&A〉 임대인이 파산을 신청하면 보증금을 떼이게 되나?
104 계약기간이 만료되면 언제든지 계약을 해지할 수 있다?
105 임차인이 임대차만료일 직전에 계약 해지할 수 있나?
106 상가임차인의 묵시적 갱신과 계약갱신요구권 상담사례
〈Q&A〉 환산보증금 초과 임대차에서 묵시적 갱신되면 10년 갱신요구권 없을까?
〈Q&A〉 환산보증금 9억원 이하 임대차에서 10년 이후에도 묵시적 갱신이 적용될까?
〈Q&A〉 임대차 보호 기간 10년은 기산일이 언제부터 일까?
〈Q&A〉 임대료가 많으면 임차인이 계약갱신요구권을 주장할 수 없나?
〈Q&A〉 환산보증금 9억원 초과해도 선순위 저당권이 없으면, 보증금 보호받을 수 있다?
107 상가임차인은 언제까지 계약갱신을 요구해야 되나?
108 건물 매수인이 재건축한다면서 나갈 것을 요구하고 있다?
109 재계약할 때 약정한 차임 등의 증액청구가 가능할까?
〈Q&A〉 재계약을 할 때도 증액한도의 제한규정을 적용받는다?
〈Q&A〉 재계약 체결할 때도 임대료 증액 청구 5%를 초과할 수 없을까?
〈Q&A〉 5% 초과 증액해서 지급한 임대료를 돌려받을 수 있을까?
〈Q&A〉 보증금과 월세를 각각 5% 증액 청구할 수 있나?
110 상가에서 장기수선충당금은 누가 부담해야 할까?
111 자동문 설치비용을 임대인에게 청구할 수 있나?
112 경매가 들어간 사실을 모르고 입주하면 전세금을 전액 손해 본다?
113 임차건물의 하자는 임대인과 임차인 중 누가 수선하나?
〈Q&A〉 임차건물을 임대인이 수선해야 하는 경우
〈Q&A〉 임차인의 통상수선의무에 해당하는 것은?
〈Q&A〉 하자를 모르고 입주한 경우도 임대인에게 수선의무를 물을 수 있나?
114 계약 종료 후 임차물에 대한 임차인의 원상복구 의무는?
〈Q&A〉 임대인이 일방적으로 원상복구 비용을 공제하려고 한다?
〈Q&A〉 전 임차인의 시설까지 철거하고 원상복구를 해야 할까?
〈Q&A〉 ‘원상복귀’의 약정이 ‘원상복구’를 의미하는지?
〈Q&A〉 권리금 지급하고 가게 인수 후 원상복구 범위는?
115 상가임대차에서 계약을 해지할 수 있는 경우는?
〈Q&A〉 주택임차인이 차임을 2기 이상 연체 시 계약해지
〈Q&A〉 상가임차인이 차임을 3기 이상 연체 시 계약해지
〈Q&A〉 임대인의 동의 없이 임차권을 양도나 전대, 용도를 변경한 경우
〈Q&A〉 임대차 계약기간의 만료로 계약을 해지하는 경우
116 임대차 계약기간을 연장하는 방법은?
〈Q&A〉 종전계약대로 재계약, 또는 계약내용을 변경해서 갱신하는 경우
〈Q&A〉 묵시적으로 계약을 갱신해서 계약기간을 연장하는 경우
〈Q&A〉 상가임차인이 계약갱신요구권으로 연장하는 방법
〈Q&A〉 상가임차인은 계약갱신요구를 어떻게 해야 하나?
〈Q&A〉 문자메시지로 계약갱신 요구해도 효력이 있을까?
〈Q&A〉 계약갱신요구한 임차인이 계약기간 중에 해지할 수 있나?
117 계약 해제, 계약기간 만료, 묵시적 갱신 중에 중개수수료 누가 부담할까?
〈Q&A〉 계약금 2백만원 받고 계약이 해제됐는데, 중개보수를 2백만원 넘게 청구한다?
〈Q&A〉 중개업자의 과실로 해제됐을 때, 중개보수를 지급해야 하나?
〈Q&A〉 중개업자가 중개수수료를 과도하게 요구하고 있다?
〈Q&A〉 묵시적 갱신 중 계약 해지할 때 중개보수는 누가 지급하나?
〈Q&A〉 계약이 해제되어도 권리금 중개보수를 지급해야 하나?
〈Q&A〉 자동 연장 상태에서 나가면 중개보수 누가 낼까?
〈Q&A〉 계약 체결 시 중개 보수를 지급해야 할까?
〈Q&A〉 권리금에 대한 중개보수는 상한 요율이 없나?
118 오피스텔 경매에서 소액임차인을 잘못 판단해 손해 볼 뻔한 사례
〈Q&A〉 입찰대상 물건정보와 입찰결과 내역은?
〈Q&A〉 매수인의 잘못된 판단으로 보증금을 인수할 뻔한 사례
〈Q&A〉 이러한 경매 상황에서 어떻게 탈출할 수 있었을까?
119 상가임차인이 경매에서 배당요구를 잘못했다면 어떻게 탈출할까?
〈Q&A〉 입찰할 물건정보와 입찰결과 내역은?
〈Q&A〉 상가임차인의 잘못된 배당요구로 낙찰자가 인수할 뻔한 사례
〈Q&A〉 잘못된 배당요구에서 현명하게 탈출하는 비법!
120 공장도 상가건물임대차보호법의 보호를 받을 수 있나?

PART 5 자신에게 유리한 상가 임대차(월세) 계약서 작성법!

121 상가 계약 전에 확인할 사항과 합의하는 과정은?
◈ 상가건물 월세 계약내용과 권리(시설) 양도 핵심 요약정리
◈ 임차부동산이 영업할 업종에 규제 또는 제한이 있는 지를 확인
◈ 임차할 건물에 수리나 개선할 부분이 있는가!
◈ 임차할 부분을 현재 누가 사용하고, 그 상가에 다른 임차인이 있는지
◈ 상가건물의 시세, 등기된 선순위채권과 다른 임차인들 확인
◈ 등기부열람으로 소유자 확인과 권리하자에 대한 분석
◈ 건축물대장을 확인해서 등기부내역과 일치여부 확인
◈ 상가건물에 임차인보다 선순위채권 등이 있을 때 계약하는 방법
◈ 등기부에 나타나지 않는 조세나 공과금채권 등을 확인!
◈ 계약할 때 기본적으로 합의해야 할 핵심 내용정리
122 일반건물 상가 임대차(월세) 계약서를 작성하는 방법
123 부동산 권리(시설) 양도·양수 계약과 임대인과 본 계약 진행 과정
124 부동산 권리(시설) 양도·양수 계약서 작성 비법
◈ 부동산 권리(시설) 양도·양수 계약과 그 진행과정
◈ 부동산 권리(시설) 양도·양수 계약서 작성 방법
◈ 비품 목록서(특약사항 별지)
125 임대인과 상가건물 임대차(월세) 계약서를 작성하는 방법
126 업무용으로 오피스텔 임대차(월세) 계약서를 작성하는 방법
◈ 르네상스 오피스텔 임대차 계약 전에 확인 및 계약에 관한 합의
◈ 르네상스 오피스텔 임대차 계약서 작성
127 주거용으로 오피스텔 임대차(월세) 계약서를 작성하는 방법
◈ 행복 오피스텔 임대차 계약 전에 확인 및 계약에 관한 합의
◈ 행복 오피스텔 임대차 계약서 작성
◈ 계약서 작성 이후에 이렇게 대응해라!

PART 6 모르면 당하는 상가·오피스텔 투자 기본 상식!

128 우량한 상가나 오피스텔을 찾는 것이 투자의 기본이다!
129 계약하기 전에 매수할 부동산의 현황을 파악하라!
◈ 매수할 상가 등에 수리나 개선이 필요한 부분이 있나?
◈ 매수할 상가를 누가(소유자, 임차인) 사용하고 있는가!
◈ 매수할 상가 등에 임차인의 수와 임차보증금을 확인해라!
◈ 매수부동산이 영업할 업종에 대한 규제 또는 제한이 있는가를 확인
130 계약 전에 매수할 상가의 시세를 정확하게 파악해라!
◈ 인터넷에서 매매와 전·월세 시세를 직접 확인하는 방법
◈ 주변 중개업소에서 매매와 전세 시세를 직접 확인해라!
131 계약 전에 등기부 열람과 계약을 위한 권리분석
◈ 대법원 인터넷등기소에서 등기부를 열람하는 방법
◈ 누구와 계약을 체결해야 소유권을 안전하게 취득하나?
◈ 상가건물에서 건물과 토지 소유자가 다를 때 계약은?
◈ 등기부에 근저당권과 가압류 등이 등기되어 있는 경우
◈ 등기부에 소유권을 제한하는 가처분, 가등기 등이 있다면?
◈ 등기부에 등기된 권리 중 누가 우선순위가 되는가를 알아야 한다
132 건축물대장과 토지이용계획확인원을 확인해라!
◈ 건축물관리대장과 토지대장을 확인하는 방법
◈ 건축물대장과 등기부에 표시된 내용이 다르면 이렇게 해라!
◈ 토지이용계획확인원을 확인하는 법
133 상가 등에 등기된 채권과 임차권이 있을 때 계약하는 방법
◈ 선순위 채권을 승계하는 조건으로 계약하는 방법은?
◈ 등기부에 등기된 채권을 말소하는 조건으로 계약하는 방법
134 계약 해제시 해약금과 위약금에 관한 약정
◈ 해약금 약정
◈ 위약금 약정(채무불이행과 손해배상)
135 관리비 납부 여부와 선수관리비 인계인수 방법
◈ 관리비 및 공과금 납부 여부
◈ 선수관리비 인계인수 방법
136 상가와 오피스텔을 개인 또는 사업자명의로 구입할 때 꼭 알아야 할 내용
◈ 상가나 오피스텔은 분양시 건물분 부가세와 농특세가 부과된다!
◈ 상가 등을 사업자(개인, 법인)가 매도하는 경우 건물분 부가세 10%가 있다!
137 업무용 오피스텔은 상가와 다르게 적용되고 있다
138 상가나 오피스텔 등을 법인사업자로 취득 후 매도 시에 유의할 사항
◈ 법인 명의로 취득시 취득세와 중과세율
◈ 법인이 주택과 상가를 양도하는 경우 법인세와 추가되는 법인세
139 영업 업종이 상가용도에 적합한가와 업종제한 유무를 확인해라!
◈ 영업업종이 상가용도에 적합한가에 대한 판단이 먼저이다!
◈ 영업할 업종제한이나 동일업종에 대한 영업금지 규정이 있는지!
140 상가 매수 후 누수 등의 하자를 알았다면 매도인의 하자담보 책임은?
◈ 매도인의 하자담보 책임은?
◈ 매도인의 하자담보 책임의 질의응답

PART 7 초보투자라면 꼭 알아야 할 매매 계약서 작성법!

141 개인 간에 주거용으로 오피스텔 매매 계약서 작성
◈ 오피스텔 매매 계약 시 유의사항과 합의
◈ 주거용으로 문화 오피스텔 매매 계약서 작성 방법
142 개인 간에 업무용으로 오피스텔 매매 계약서 작성
143 오피스텔을 사업자가 개인에게 팔 때 계약서 작성
◈ 오피스텔을 사업자가 개인에게 주거용으로 팔 때 계약서 작성 방법
◈ 오피스텔을 사업자가 개인에게 업무용으로 팔 때 계약서 작성 방법
144 임대사업자간 상가건물 매매 계약서 작성방법
◈ 임대사업자간에 작성한 상가건물 매매 계약서
◈ 계약서 작성 이후에 이렇게 대응해라
145 법인명의의 상가건물을 법인이 매수할 때 올바른 계약서 작성 비법
◈ 상가건물(집합건물, 일반건물) 매매 계약할 때 알고 있어야 할 내용
◈ 상가나 오피스텔 등을 법인사업자로 취득해 매도 시에 유의할 사항
◈ 법인사업자간에 합의한 내용으로 상가건물 매매 계약서를 작성하는 방법
146 중개수수료는 임대인과 임차인 중 누가 부담하나?
◈ 임대차 계약기간이 만료된 경우와 묵시적 갱신된 경우
◈ 계약기간의 만료 전에 임차인이 다른 곳으로 이사를 가게 되는 경우
◈ 판례와 국토해양부 해석, 공인중개사협회의 실무처리지침
147 부동산 매매 및 임대차 계약할 때 중개수수료 계산방법
◈ 주택(주택의 부속토지, 주택분양권 포함)의 중개보수요율
◈ 오피스텔 중개보수요율
◈ 주택 이외(토지, 상가 등)의 중개보수요율
◈ 사무실 임대차계약 중개의 경우는?
◈ 공인중개사법 제32조(중개보수 등)
148 상가권리금 중개수수료는 어떻게 계산하나?

PART 8 중개사고 발생 시, 꼭 알아야 할 20가지 실전노하우!

149 떼인 보증금, 중개업소 100% 책임에 대한 오해와 진실!
〈Q&A〉 중개업소에서 계약하면 떼인 보증금 100% 보장받을 수 있을까?
〈Q&A〉 전세금을 떼인 경우 임대인에게 100% 보상청구가 가능하다?
〈Q&A〉 떼인 보증금을 개업공인중개사에게 어떻게 청구하면 되나?
150 개업공인중개사의 과실 책임이 크다고 법원이 판단한 사례
〈Q&A〉 소유자가 아닌 자와 임대차계약을 중개한 경우 손해배상 책임은?
〈Q&A〉 근저당권 설정 사실을 고지하지 않은 중개업자의 과실 책임은?
〈Q&A〉 토지별도등기로 인해서 임차인이 보증금을 손해 본 사례
〈Q&A〉 신탁 부동산에 계약해서 보증금을 떼였다면 보상청구 범위는?
〈Q&A〉 선순위 임차인의 존재를 확인하지 않고 중개해서 손해를 보았다면?
151 임차인의 과실 책임이 많다고 법원이 판단한 사례
◈ 깡통전세로 1억 손해…법원 “위험 안 알린 중개사 4,000만원 배상해야”
〈Q&A〉 현관문엔 303호, 등기부엔 302호일 때 중개업자의 과실 책임은?
〈Q&A〉 다른 임차인의 보증금 등을 확인?설명하지 않았다면 손해배상은?
〈Q&A〉 선순위임차인을 중개업자가 설명하지 않아서 보증금을 떼인 사례
〈Q&A〉 건축물대장과 다른 구분호수로 전입신고해서 손해를 본 임차인들!
152 중개하지 않고 계약서만 작성한 경우 손해배상 책임은?
〈Q&A〉 공동중개에서 중개를 하지 않은 다른 중개업자의 책임은?
〈Q&A〉 중개하지 않고 계약서만 작성한 경우 손해배상 책임은?
153 임대차기간 중에 경매나 공매 통지 받았을 때 대처 방법은?
〈Q&A〉 대항력 있는 임차인과 대항력 없는 임차인의 대응방법
〈Q&A〉 임차인이 임차보증금으로 배당요구하는 방법은?
154 경매절차에서 언제 배당금 받고, 언제 건물을 인도해야 할까?
〈Q&A〉 경매에서 임차인에게 배당금을 지급하는 절차는?
〈Q&A〉 경매당할 때 임차인의 건물인도 시기와 부당이득 발생 시기?
155 서울시 상가임대차 상담센터와 상가임대차 분쟁조정위원회
〈Q&A〉 서울시 상가임대차 상담센터
〈Q&A〉 상가임대차분쟁조정위원회

PART 9 상가건물과 오피스텔 투자로 부족한 연봉 만들기

156 상가투자 방법과 실제 투자해서 성공한 사례
◈ 상가는 어떻게 접근해서 투자해야 하나?
◈ 구분상가를 매수해서 임대수익을 올린 사례
157 북가좌6구역 근린생활시설을 매수해 신규아파트에 도전하다!
◈ 상가건물 사진과 주변현황도
◈ 매수하고 8억원으로 올랐고, 아파트 분양 자격도 있다!
158 한국자산신탁에서 상가점포를 낙찰 받아 임대수익 만들기
◈ 마포 상가 109호의 사진과 주변 현황도
◈ 이 신탁기관 상가공매에서 권리분석은 어떻게 하면 되나?
◈ 신탁재산 공매 매각대금에서 배당 우선순위 결정 방법
◈ 낙찰 받고 나서 어떻게 대응했나?
159 오피스텔 30평형을 일반 매매로 사서 임대수익 올리는 방법
◈ 서초파라곤 30평형 오피스텔의 단지 정보와 주변 현황도
◈ 30평형 오피스텔 실거래가와 내부 구조도는 다음과 같다!
160 도곡푸르지오 오피스텔을 임대해 부족한 연봉 만들기
◈ 도곡푸르지오 32평형 오피스텔 주변 현황도
◈ 32평형 오피스텔 시세와 임대수익은 얼마나 올리게 되었나?